Affitto o acquisto? Come confrontare per decidere.

Perché

Vivere in una casa in affitto o acquistarla, magari facendo un mutuo? La domanda è semplice e quasi tutti ce la poniamo o ce la siamo posta in un certo momento della vita. Il tema non è banale, la necessità di capire in che direzione muoversi è molto diffusa; sul web, infatti, possiamo trovare molti articoli che descrivono i pro e i contro delle due scelte, ma non sono sufficienti a sciogliere questo nodo.
Consultare articoli o chiedere ad amici o esperti ci aiuterà sicuramente a comprendere quanto il tema è complesso, ma non ci fornirà una risposta definitiva. Come spesso capita, ci potremmo trovare di fronte a due “tifoserie”, fermissime nelle loro convinzioni. Ci sarà la squadra degli “affitto sempre” e, dall’altra parte, la squadra dei “la casa deve essere mia”. Se apparteniamo ad una di queste fazioni la risposta ce l’abbiamo già e non servirà procedere; ma se la domanda si riferisce alla convenienza economica, la risposta non sarà facile e, come molto spesso capita, sarà: dipende!

Cosa

Da cosa dipende il calcolo della convenienza economica se acquistare una casa o affittarla? Dipende da una moltitudine di fattori, che proviamo a riepilogare.

• Il prezzo/valore della casa che stiamo considerando (il confronto va fatto tra due abitazioni che hanno il medesimo valore).
• Le spese condominiali in caso di proprietà.
• Le spese annue di riparazione e/o ristrutturazione dell’abitazione.
• Gli oneri per l’acquisto dell’immobile (intermediazioni, imposte e tasse, costi notarili, ecc.).
• Le tasse sulla casa di proprietà (TARI, TASI, IRPEF).
• L’importo dell’assicurazione sulla casa.
• Il tasso di rivalutazione del valore dell’immobile (qualora decidessimo di acquistarlo).
• Il deposito cauzionale per il contratto d’affitto (che rimane praticamente improduttivo).
• Il canone d’affitto della casa.
• La quota di spese condominiali a carico dell’affittuario.
• L’importo dell’assicurazione per il rischio locativo.
• Il tasso di rivalutazione del canone d’affitto (che potrà dipendere dal tipo di contratto sottoscritto e dalle rinegoziazioni di fine contratto).
• Il tasso di rendimento del denaro investito.
• Il tasso d’inflazione.

 
Se ne potrebbero aggiungere altri, ma entrare sempre più nel dettaglio non aiuterebbe a fare delle stime più precise; sono già troppi, infatti, i fattori per i quali è possibile solo fare delle stime indicative.
 

Come

Stabilito un tempo (per comodità, ipotizziamo il termine del mutuo), la misura della convenienza delle due soluzioni è rappresentata dal patrimonio che saremo riusciti ad accumulare facendo una scelta o l’altra.
In pratica, potendo contare di un certo ammontare di attività finanziarie sul conto corrente e di un certo risparmio mensile, se decidiamo di acquistare la casa dovremo impegnare le nostre attività finanziarie per pagare inizialmente la Quota contanti e gli Oneri per l’acquisto dell’immobile.
Dovremo poi impegnare il nostro risparmio mensile per pagare mensilmente la Rata del mutuo, le Tasse sulla casa di proprietà, le Spese condominiali, eventuali Spese di riparazione e/o ristrutturazione dell’abitazione, l’importo dell’Assicurazione sulla casa.
Al termine del periodo considerato (il termine del mutuo), il nostro patrimonio sarà rappresentato dal valore della casa, eventualmente cresciuto nel frattempo, al quale si aggiungono la parte di attività finanziarie e di risparmio mensili che non sono stati spesi e sono stati investiti (e sono cresciuti nel tempo).

Se invece decidiamo di affittare la casa, le nostre attività finanziarie saranno impegnate per pagare inizialmente il Deposito cauzionale.
Dovremo poi impegnare i nostri risparmi mensili per pagare mensilmente il Canone d’affitto, le Spese condominiali a carico dell’affittuario, l’importo dell’Assicurazione per il rischio locativo. Tenendo presente che, nel tempo, il canone di affitto si rivaluta per effetto dell’inflazione e della rinegoziazione ad ogni scadenza.

Al tempo stabilito (termine del pagamento del mutuo nell’ipotesi di acquisto), il nostro patrimonio sarà rappresentato dalla parte di attività finanziarie e di risparmio mensili che non sono stati spesi e sono stati investiti (e sono cresciuti nel tempo).
Fatti questi conti, la soluzione che offrirà il patrimonio maggiore sarà quella economicamente più vantaggiosa.

Naturalmente, la convenienza di una delle due opzioni dipenderà molto dal tasso del mutuo (che incide sulla rata), dalla eventuale rivalutazione del valore della casa, dal tasso di rendimento dei mercati finanziari nei quali si investe e dal tasso d’inflazione.
Non dimentichiamoci, poi, che anche il canone di affitto potrebbe rivalutarsi periodicamente in funzione dell’andamento dell’inflazione (dipende dal tipo di contratto sottoscritto) e della rinegoziazione che può avvenire ad ogni scadenza contrattuale.
Una soluzione che aiuta a semplificare il calcolo, ed è prudenziale, è quella di considerare che il tasso d’inflazione, la rivalutazione dell’immobile e il tasso di rendimento del denaro investito si equivalgano (e li possiamo mettere tutti a zero).

Comunque, generalmente quando si considerano orizzonti temporali molto ampi (20, 30 anni e più), l’acquisto della casa di residenza risulta normalmente vantaggioso; viceversa, se i tempi sono brevi (indicativamente fino a 5 anni), è la scelta dell’affitto che può prevalere.

Riepilogando, quando dobbiamo prendere la decisione se acquistare casa o andare a vivere in affitto:

1. valutiamo, prima di tutto, per quanto tempo pensiamo di abitare in quella casa;
2. se sarà per pochi anni, valutiamo seriamente la possibilità di affittarla;
3. se sarà per molti anni, valutiamo seriamente la possibilità di acquistarla;
4. in tutti gli altri casi, proviamo a fare un calcolo economico di convenienza, anche nella versione semplificata proposta.