Mutui Accenderlo, chiuderlo, cambiarlo.

Perché 

Desideriamo acquistare, costruire, o ristrutturare la nostra casa, oppure abbiamo necessità di liquidità? Possiamo pensare a finanziarci con un mutuo, ma ci sono dei nodi da sciogliere:

1. anche se quanto proponiamo ci sembra senza pecche, potrebbe non essere così per la banca;
2. il mutuo, una volta ottenuto, ci farà compagnia per molti anni, affronteremo eventi belli o meno belli; situazioni che saremo chiamati ad affrontare dovendo far sempre i conti con questo “ospite” che può diventare ingombrante.

È importante, allora, sapere come sarà valutata la nostra richiesta, come scegliere il nostro mutuo e come potremo governarlo nel tempo.

Cosa

Vediamo allora come le banche valutano la nostra richiesta.

1. Importo da finanziare - In generale, le banche concedono un importo che non supera l’80% del valore periziato dell’immobile dato in garanzia, con la possibilità di superare questa soglia, a patto di disporre di ulteriori garanzie. All’interno di questi vincoli, ogni banca applica una propria politica di credito, politica che può variare nel tempo. Naturalmente più l’importo sarà limitato, rispetto al massimo concedibile, più la richiesta avrà una valutazione benevola (anche con condizioni economiche migliori).
2. Storia creditizia del richiedente/garante – Una delle prime verifiche fatte dalla banca riguarda i nostri comportamenti. Consultano appositi archivi dei rischi finanziari (SIC – Sistemi di Informazioni Creditizie), per verificare l’assenza di protesti, fallimenti, pignoramenti, ritardati pagamenti di prestiti e finanziamenti in corso o passati; in presenza di informazioni negative la concessione del mutuo è molto difficile.
3. Condizione socioeconomica del richiedente/garante – L’immobile ipotecato, per la banca, rappresenta un “salvagente” da utilizzare se il debitore non riesce a far fronte ai propri impegni; è indispensabile, ma non è l’unico elemento considerato. Per la banca è fondamentale che chi richiede il mutuo possa sostenere il pagamento delle rate per l’intera durata. È perciò poco disponibile a finanziare chi ha lavori a tempo determinato o precario e chi ha cominciato a lavorare da poco. Lavoratori autonomi e liberi professionisti sono finanziati se dimostrano di svolgere attività consolidate da tempo.

Riguardo gli aspetti economici, alcune banche utilizzano sofisticati criteri statistici, altre considerano prevalentemente il reddito e, in second’ordine, il patrimonio.
Consapevoli di questo, possiamo presentare la richiesta di mutuo; prima, però, dobbiamo individuare il tipo di mutuo da richiedere. E una volta che l’avremo ottenuto, non ci rimarrà che pagare con regolarità le rate, sapendo che, in caso di bisogno, avremo qualche arma a disposizione per “gestirlo” nel tempo.

COME
Prima di richiedere un mutuo, per capire se rischiamo di cadere in difficoltà, facciamo tre facili “controlli”.

• Rapporto rata/reddito - la rata per la restituzione del mutuo, sommata ad eventuali altre rate che stiamo pagando (ad esempio, quella mensile per l’acquisto dello smartphone), è meglio non superi il 30% del nostro reddito netto; percentuale che deve essere ancora minore se il reddito è basso o medio-basso.
• Indice d’indebitamento - il rapporto tra l’ammontare dei prestiti (il mutuo richiesto più gli eventuali capitali residui di altri prestiti in corso) ed il nostro patrimonio complessivo non deve superare il valore 0,8. Se il rapporto è più alto, corriamo il rischio di non essere in grado di estinguere i nostri debiti, neanche liquidando tutto quello che abbiamo.
• Fondo di emergenza – dobbiamo disporre della liquidità necessaria ad affrontare possibili eventi negativi, (un incidente d’auto, delle necessità sanitarie, ecc.), senza coinvolgere il pagamento delle rate. È fondamentale per la stabilità economica di una famiglia indebitata; si tratta di un importo pari a 2-6 mensilità di reddito (3 mensilità sono quelle normalmente consigliate).

Questi controlli non devono essere confusi con la valutazione fatta dalla banca, che concede il mutuo, seguendo sue logiche interne; per noi è importante affrontare questo impegno per lungo tempo, con relativa tranquillità.
Sarebbe bene non scegliere la soluzione più confacente alle nostre necessità sulla base della rata iniziale; si può fare per i mutui a tasso fisso, che non subiscono variazioni col cambiare dei tassi di mercato nel tempo. Per gli altri tipi di mutuo, la rata e a volte la durata possono variare col cambiare dei tassi di mercato; per questi mutui, l’elemento da considerare sarà proprio l’entità di queste variazioni.

Premesso che il futuro dei mercati non lo possiamo prevedere, una cosa la possiamo fare.

• Controlliamo il documento “Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto ai Consumatori” (è un documento che riepiloga le caratteristiche dei mutui offerti e deve essere messo a disposizione dei clienti); in questo documento ci sono delle indicazioni generali su quanto potrebbe variare la rata se dopo 24 mesi ci fosse incremento, o un decremento, del 2% del tasso di mercato; chiaramente è una indicazione generica, non fatta sul nostro mutuo, ma permette almeno di confrontare tra loro le diverse soluzioni.

 
Solo dopo aver scelto la tipologia di mutuo più adatta alle nostre esigenze, se disponiamo di più alternative, possiamo scegliere quello contraddistinta dal TAEG minore.
Ricordiamoci poi che, dopo la sottoscrizione del mutuo, avremo comunque la possibilità di “gestirlo” nel tempo, grazie ad alcuni strumenti.

• L’Estinzione (sia parziale che totale) del mutuo. Dove l’estinzione parziale permette di ridurre l’importo della rata proporzionalmente al peso di quanto abbiamo restituito; in pratica, se stiamo pagando rate da 500 € mensili, per un mutuo che ha ancora 100.000 € di capitale residuo, restituendo anticipatamente 10.000 € (pari al 10% del capitale residuo), la rata si abbasserà del 10%, a 450 € mensili.
• La Surrogazione, che ci permette di trasferire il mutuo in un’altra banca che ci offre condizioni migliori.
• La Rinegoziazione, per modificare le condizioni del mutuo con la nostra banca.

 
Riepilogando, prima di sottoscrivere il mutuo, è opportuno:

1. controllare il rapporto Rata/Reddito, l’Indice d’indebitamento e la presenza del Fondo d’Emergenza;
2. accertarsi, tramite un tecnico, della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile da dare in garanzia;
3. individuare, con l’aiuto di un consulente, la tipologia di mutuo più opportuna e, al suo interno, scegliere il mutuo con TAEG minore.

 
Dopo averlo sottoscritto, è opportuno:

1. fare delle verifiche periodiche, con il consulente, per controllare la convenienza a manutenerlo;
2. tenere conto degli strumenti che ci permettono di “gestirlo” nel tempo in caso di bisogno (rinegoziazione, surroga…).