Vendere casa
Perché
Gli italiani amano la casa e circa il 75% delle famiglie residenti vive in case di proprietà. Conseguenza di questa passione è che ogni anno, nel nostro Paese, ci sono 550/600.000 compravendite. Vendere casa, perciò, è cosa scontata, ma non semplicissima. Basta poco per allungare il tempo di vendita o perderla proprio: un documento mancante o non aggiornato, una cattiva presentazione dell’immobile.Dovremo mettere in atto tante piccole e grandi attenzioni per evitare ostacoli e complicazioni. È importante, sapere cosa è indispensabile fare e come farlo; è importante anche conoscere cosa è meglio non fare, per ottenere il massimo risultato atteso.
Cosa
Cominciamo dagli aspetti tecnico amministrativi. Per alcuni di noi (quelli meno ordinati e metodici), sono cose noiose e impegnative, ma rappresentano una componente fondamentale. Per fare il rogito notarile, infatti, è necessario che ci siano tutti i documenti e che siano in regola; un acquirente attento ce li richiederà in visione, prima di fare una proposta d’acquisto.Dovremo disporre di tutti questi documenti:
- Planimetria catastale: è la planimetria ufficiale di tutti i locali e degli spazi aperti, che deve corrispondere effettivamente alla struttura dell’immobile che abbiamo messo in vendita.
- Visura catastale storica: è il documento che attesta i dati storici riguardo all’anagrafe e alla successione dei proprietari dell’immobile.
- Atto di provenienza: che attesta l’effettivo diritto di proprietà sull’immobile in vendita.
- Certificazione energetica: chiamata anche APE (Attestato di Prestazione Energetica), che è richiesta obbligatoriamente in tutti gli atti di compravendita immobiliare.
- Regolarità urbanistica: chiamata anche regolarità o conformità edilizia, che attesta l'abitabilità; in pratica attesta che lo stato della casa in vendita corrisponde al progetto depositato presso gli archivi comunali.
Sono importanti anche gli aspetti più prettamente commerciali; dovremo decidere se rivolgerci ad un’agenzia o trattare noi direttamente la vendita. La seconda soluzione è più economica, naturalmente, ma richiede disponibilità di tempo, di capacità di pubblicizzare la casa nei canali opportuni, di capacità relazionali e di trattativa commerciale; caratteristiche che non tutti abbiamo. Scegliendo un’agenzia, avremo una persona esperta che lavorerà per noi, ci potrà aiutare nel proporre l’immobile al meglio, farà da filtro alle richieste e gestirà le visite, ci darà indicazioni utili per risolvere piccoli o grandi problemi. Naturalmente tutto questo ha un costo.
Anche la presentazione dell’immobile è importante; la prima impressione conta molto e se un possibile compratore trova la casa poco attraente si rivolgerà altrove. Quest’attività si chiama Home Staging, termine che indica la pratica di valorizzazione che aiuta a vendere la casa più velocemente e ad un prezzo maggiore.
Come
Visto che difficilmente disporremo di tutti i documenti tecnico amministrativi necessari, sarà utile rivolgersi ad un tecnico che ci aiuti a raccoglierli e a verificare che quanto contenuto nel catasto e negli archivi comunali corrisponda allo stato di fatto dell’immobile. Se così non fosse bisognerà procedere agli opportuni aggiornamenti, condizione indispensabile affinché il notaio possa procedere con la compravendita.Qualora la casa in vendita si trovasse in un condominio, dovremo fornire una copia del regolamento condominiale e chiedere all’Amministratore la Dichiarazione sulla regolarità di pagamento delle spese.
Infine, anche se non sono obbligatorie, sarà utile disporre delle Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrici, radiotelevisivi, gas, metano, ecc.); la loro presenza può far aumentare il valore della casa.
Contemporaneamente alla predisposizione della documentazione, è necessario prendere una decisione in merito all’utilizzo di un’agenzia che ci possa aiutare nell’attività di pubblicizzazione e commercializzazione della casa. Inutile dirlo, il freno maggiore in questa scelta è costituito dalla percentuale che viene richiesta a fronte dell’incarico che gli sarà assegnato (normalmente il 3%, a volte trattabile, del prezzo di vendita), ma il costo non è tutto; concentriamoci sulle attività che saranno svolte per noi, scegliamo quelle specializzate negli immobili residenziali, in particolare nella zona per noi interessante, valutiamo se e come ci possono dare una mano nel risolvere eventuali problemi e nel definire la quotazione. Meglio diffidare di chi fa le cose troppo facili, meglio un professionista serio in grado di valutare pro e contro del nostro immobile e di darci consigli su come presentarlo al meglio. E qualora si scelga di utilizzare un’agenzia, accertiamoci che:
- l’agente immobiliare sia provvisto di patentino che ne attesti l'iscrizione alla Camera di Commercio;
- i moduli per la definizione dell’incarico e della proposta siano depositati in Camera di Commercio;
- tutti i dettagli degli accordi siano messi per iscritto (l'entità delle provvigioni e le relative modalità di pagamento, i servizi compresi nella provvigione e quelli esclusi, la durata dell’incarico: 3 mesi sono considerati ragionevoli).
E infine arriviamo all’Home Staging: la casa deve essere pulita, luminosa e in ordine; è consigliabile eliminare il superfluo (ma senza arrivare alla creazione di spazi impersonali o finti), è meglio eliminare le foto di famiglia, i muri devono essere senza aloni o tracce di muffa, meglio ancora se imbiancati.
Infine, le foto da inserire negli annunci di vendita sui portali online devono valorizzare gli ambienti e comprendere sia l’interno che l’esterno per valorizzare il contesto.
Applicando queste accortezze, gli esperti segnalano una decisa riduzione dei tempi di vendita.
Riepilogando, prima di mettere in vendita la casa:
- accertiamoci di disporre di tutta la documentazione tecnico amministrativa aggiornata;
- valutiamo con attenzione se utilizzare i servizi di un agente immobiliare o preferire il “fai da te”,
- raccogliamo tutte le certificazioni di conformità degli impianti, se disponibili;
